アパートの借主だった夫が死亡しました。どんな手続きが必要になりますか？

アパートの賃借人（借主）が死亡して相続が発生した場合、同居していた相続人は出ていかなければならないの？とか、連帯保証人との関係はどうなるの？、敷金はどうなるの？などなど、細かい疑問がたくさん出てきますよね？

アパートの賃借人が死亡した場合でも、そのせいでアパートの賃貸借契約が終了するなんてことはありません。
アパートを借りる権利は「賃借権」とか「借家権」と呼ばれますが、これも立派な相続財産。なので、賃貸借契約は相続人に引き継がれることになります。

住み続けたい相続人がいるのなら部屋を出ていく必要はないですし、もう借りる必要がないのなら相続人が解約すればよいというわけです。

ここでは、アパートの賃貸借契約を継続するか解約するかによって、必要になる手続きや権利関係がどうなるかを説明します。

それから、賃借権はもちろんその他の一切の権利も引き継がない「相続放棄」をする場合は全然別物の手続きになるので、その注意点についてもあわせて説明しようと思います。

アパートの賃借人が死亡した場合に必要になる手続きについて（目次）

1. 住み続けたい相続人がいる場合

アパートの賃借人が亡くなると、アパートを借りる権利は当然に相続人が引き継ぎます。
これは、もともと相続人が同居している場合でも、遠方に住んでいる場合でも同じ。
相続人が新たに賃貸借契約の当事者になるってわけです。

相続することについて、大家さんの承諾は必要ありません。

なので、相続が発生した後も住み続けたい相続人がいれば、そのまま契約を引き継いで、住み続ければよいのです。

相続人同士で遺産分割協議をして、誰が借主としての地位を引き継ぐか決めましょう

複数の相続人がいる場合は、相続人全員で賃借権を共有する「準共有」という状態になります。
簡単に言えば、相続人全員がアパートの借主となる地位を共有している状態です。

このままだと契約関係が複雑で現実的ではありませんので、相続人同士で話し合って（遺産分割協議）、誰が最終的に賃借人になるのかを決めることになります。

誰が賃借人になるのかは法律上の規定はありませんので、話し合いで自由に決めることができますが、一般的には同居する相続人を新たな賃借人とすることが多いでしょう。

最終的に賃借権を取得する相続人が決められると、以後はその相続人だけが、相続開始の時にさかのぼってアパート賃貸借の当事者となります。

大家さん（賃貸人）に対して通知すべきか？

アパートの借主としての地位は当然に相続されるので、法律上は大家さんへの通知義務はありません。
とはいえ、借主が代わったことを連絡してあげないと、大家さんにはそのことが分からずじまいになってしまいます。

これだと、例えば水漏れやエアコンの故障などのトラブルがあって修理を依頼しても、大家さんからすると「あなたは誰ですか？」という状況になってしまい、非常に困ったことになります。

なので、相続によって賃借人の地位に変更があったときは、大家さんに速やかに通知しておきましょう。

参考までに、文書で通知するときの記載例を載せておきます。

アパート賃貸借の再契約はすべきか？

賃借権は相続によって当然に相続人が取得するので、法律上は賃貸借契約をやり直したり、契約書の書き換えをする必要はありません。

だからといって本当に何もしないでいると、時間が経つうちに誰が借主として家賃を払う義務を引き継いだのかがあいまいになってしまうので、新しく借主となった相続人名義の契約書を作り直しておくほうが無難です。

それから、これはもともとの契約を解約して再度契約し直すというわけではないので、礼金や更新料といった余計な費用を支払う必要はありません。

連帯保証人（保証会社）との関係はどうなるか？

アパートの借主が死亡して相続人が新たに賃借人になった場合でも、賃貸借の連帯保証はそのまま継続されます。

連帯保証契約は大家さんと連帯保証人（保証会社）との間の契約なので、基本的に相続人がやることはありません。

ただ、相続により借主が変わったことが連帯保証人には分からないのは大家さんと同じなので、同じように連帯保証人にも知らせてあげましょう。

賃料は誰がどう負担すべきか？

相続が開始する前の家賃について

相続開始より前（借主の死亡前）に発生した家賃は、各相続人が相続分に応じて負担することになります。

一応相続人同士で話し合うことによって誰が負担するのかを決めることもできますが、そこで決まった内容を大家さんが承諾する義務はありません。

法律上、滞納家賃のようなマイナスの遺産については、債権者である大家さんは、各相続人の相続分に応じて支払いを請求することができることになっています。

相続人同士の話し合いだけでマイナスの遺産を誰が負担するか決まってしまうとなると、もしその人に支払い能力がない場合に、大家さんが困ってしまうことになるからです。

もちろん、相続人間での話し合いを大家さんが承諾すればOKですが、もともと承諾する義務もないので、各相続人がそれぞれの相続分に応じて滞納家賃を負担することになるでしょう。

相続発生後の家賃は誰が負担するか？

相続人が複数いる場合は、話し合いで誰が最終的に借主としての地位を引き継ぐのかを決めるまでの間、相続人全員が賃借人としての地位を共有する状態になります。

この間の賃料は、相続人全員が連帯して支払う義務を負うことになります。

簡単に言うと、大家さんは相続人の誰に対しても家賃全額の支払いを請求できます。
例えば、死亡した借主の相続人が「妻」と「子供ひとり」の場合、大家さんとしては妻と子供のどちらにも「家賃を支払って」と請求することができるのです。

もちろん大家さんが2倍の家賃を請求できるわけではなくて、あくまで二人に対して自由に家賃を請求できるにすぎませんが、これはあまりいい状態とは言えません。

なぜかというと、いつでも相続人全員に対して家賃を請求される可能性があるので、ややこしいうえに、最悪二重払いの危険もあるからです。

なので、できるだけ早めに相続人同士で話し合って、誰が最終的に借主としての地位を引き継ぐのか決めたほうが良いでしょう。

最終的に借主が決まれば、その人だけが家賃支払いの義務を負うことになるので、権利関係がとても分かりやすくなります。

敷金はどうなる？

敷金はアパートを解約して退去したときに戻ってくるお金なので、相続人が引き続き住む場合は、特に気にする必要はありません。
そのまま大家さんに預けておくことになります。

今後、アパートを解約して退去したときに、借主に戻ってきます。

2. 賃貸借契約を解約する場合

アパートの借主が死亡した場合も、それによって賃貸借契約は終了しません。
解約しない限り家賃が発生し続けてしまうので、借りる必要がないなら速やかに解約しましょう。

通常は、解約の申し入れをしてから1か月で契約が終了すると賃貸借契約書で定められていることが多いです。

解約の手続きは、基本的に相続人全員からする必要があります。
なので、借主の相続人が複数いる場合は全員で手続きすることになりますが、遺産分割協議をして特定の相続人が借主としての地位を相続した場合は、その相続人から手続きができます。

連帯保証契約はどうなるか？

賃貸借契約が終了になると、連帯保証契約も自動的に終了となります。
相続人のほうから手続きすることは特にありません。

ただ、個人の方が連帯保証人になっている場合は、知らせてあげたほうがよいでしょう。

家賃は誰がどう負担すべきか？

家賃の負担のしかたは、解約しないで住み続ける場合と同じで、以下のとおりになります。

敷金はどうなる？

敷金は、解約して部屋を明け渡した後、ハウスクリーニング代などを差し引いた額が戻ってきます。

額が少なくても遺産です。相続人が複数いる場合は各相続人が相続分に応じて受け取れますが、実際はそんなややこしいことは抜きにして、相続人の代表が受け取ることになるでしょう。

受け取ったら、相続分に応じて分けても良いですし、相続人同士で話し合って（遺産分割協議）分けることもできます。

3. 相続放棄をする場合

相続放棄は、亡くなった方の遺産に関する権利も義務もすべて放棄する手続きです。
家庭裁判所に申述することで手続きができます。

相続放棄をすると、アパートの借主としての地位を相続することもありません。
なので、解約する必要もないですし、家賃を負担する必要もありません。

正確に言うと、解約したり家賃を払ったりする当事者にはならない、ということになります。

ただ、相続放棄をする場合でも、大家さんからアパートの片付けをお願いされることは多いです。
法律的には応じる義務はありませんが、道義的に応じたいのであれば、片付け程度なら大丈夫です。

ただし、「遺産を処分した」とみなされると相続放棄できなくなることもあるので要注意。

もし相続放棄を検討されているなら、相続放棄のやってはいけない注意点をご参照ください。



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