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相続の基礎知識QA

相続した不動産はどうやって分けたらよいですか?

不動産の分け方(分割方法)には、「代償分割」「換価分割」「現物分割」の3つの方法があります。

相続が発生すると相続人全員で遺産分けの話し合いをすることになりますが、なかでも不動産は、分け方(分割方法)が最も難しい財産です。

不動産の分割方法には、「代償分割」「換価分割」「現物分割」の3つの方法がありますが、それぞれの方法にはメリット・デメリットが。

ここでは不動産の3つの分割方法と、そもそも遺産分けの話し合いをしないで共有状態にした場合のメリットやデメリットについて説明します。

もちろん実際に分割する場合は、遺産全体の内容や相続人の状況に応じて個別に検討しなければなりませんが、不動産の分け方を考える際の基準にはなるので、参考にしてください。


不動産の分割方法


相続人のうちの誰かが不動産をそのまま取得して、その対価として他の相続人にお金を払う分け方です。

例えば、長男が自宅の土地建物をそのまま受け継いで、代わりにもう一人の相続人である次男にお金を払うというやり方ですね。

特定の相続人がその不動産に住み続ける場合は、この方法がオススメです。


わかりやすい例

相続財産   :自宅の土地建物(価額4,000万円)
被相続人   :父
相続人(二人):長男(相続不動産に被相続人と同居)
        次男(別に自宅を所有)
亡くなった父と同居していた長男が、引き続き住むために自宅建物全てを取得し、次男にはその代償として2,000万円を支払う、これが代償分割です。

長男に2,000万円を支払う余力があれば良いのですが、多くの場合、そうはいかないのが現実ですよね。

例えば預貯金など、自宅以外に遺産があれば「自宅は長男が取得して、預貯金は次男が取得する」といった遺産分割もできますが、めぼしい相続財産が自宅しかない場合は、代償分割の話し合いは困難を伴うことも。


メリット

  • 取得する相続人が引き続き住み続けることができる
  • 物理的に分けることもないので、不動産の資産価値を維持できる

デメリット

  • 不動産を取得する相続人の代償金の負担が大きい
代償とするのは金銭に限らず、例えば長男が他に所有する投資用の不動産などがあれば、それを次男に譲り渡すことにしても大丈夫。

相続人全員が同意するのであれば、代償金の分割払いも可能です。


代償分割の注意点

代償金の支払いが贈与とみなされると、贈与税が課税されてしまう恐れがあります。

贈与税、高いです。

贈与とみなされないように、代償金の支払いは不動産取得の対価である旨を、しっかり遺産分割協議書に記載しておかなければなりません。

(遺産分割協議書の記載例)
相続人◎◎は、第○項に記載の遺産を取得する代償として、相続人△△に対し、平成◆◆年◆月◆日までに金2,000万円を、△△が指定する銀行口座に送金して支払う。送金手数料は、◎◎の負担とする。

2.代償金を決めるもとになる不動産の価額をどうやって決めるか問題になりやすい
本事例の場合だと、自宅の土地建物の価額は4,000万円とされていますが、これをどうやって決めるかが問題になることがあります。

例えばこれが3,000万円だと、長男は次男に代償金として1,500万円支払えば良いことに。
一方で自宅の土地建物の価額が5,000万円なら、長男は代償金として2,500万円支払わなければなりません。

つまり、代償金を決めるもとになる不動産の価額を安く見積もれば長男に有利となり、反対に高く見積もると次男に有利になるんですね。

不動産の価額は、通常は遺産分割するときの「取引価格」、つまり実際に売却したらどのぐらいで売れるのか?を参考にして決めます。

他にも国税庁が定める「路線価」を参考にしたり、税理士が作成する相続税申告のための「明細書」に記載された評価額を参考にしたりといろいろ考えられますが、相続人の間で同意できるのであれば、何を参考にしてもかまいません。

価格を決めるのに一番多いのは、売買を扱う不動産屋さんに見積もってもらうやり方です。

が、各相続人が別々の不動産屋さんで見積もりをとってくると、もめ事の原因になりやすいのも事実。

できれば中立な立場の第三者を交えて、価格を決めるのが理想ですね。

個人的には鑑定の専門家である「不動産鑑定士」の鑑定が最も公正かとは思いますが、鑑定を依頼するには費用がかかります。
不動産鑑定士の鑑定の報酬は少なくとも30万円というところ。とても気軽に依頼できる金額ではありませんね。


有効な代償金対策

代償金対策として有効なのが、生命保険を活用したやり方。

不動産を取得する相続人(代償金を支払う相続人)を受取人として、生命保険を契約しておきます。

本事例の場合だと、長男を受取人として2,000万円の生命保険の契約をしておけば、父が死亡して相続が発生した際に、長男が生命保険金を受け取れることに。

生命保険金は、そもそも相続財産ではなく、受取人固有の財産となります。

そのため、長男が受け取る生命保険金は、他の相続人に分ける必要はありません。あくまで長男の固有の財産。

これを代償金として活用するというわけです。

生命保険金は不動産の代償分割の生前対策としては非常に有効なのですが、一方で生命保険金は相続税の課税の対象となるので注意が必要です。

また、生命保険の掛け金や契約のコストも踏まえて検討しなければ、かえって損をしてしまうことも。

生前対策として生命保険の活用を検討する場合は、税理士かフィナンシャルプランナーも交えて入念に検討すべきですね。



不動産を売却して、売却代金を相続人同士で分ける方法です。

現金を分けることになるので、あとくされなく公平に分けることができるのが最大のメリット。

相続不動産に引き続き居住したい相続人がいる場合はできませんが、誰も利用しない不動産を分ける場合は、この方法が最も適していますね。


メリット

  • 売却代金を相続人同士で分けるので、明確で分かりやすい
  • 不動産を現金化できるので、相続税の納税資金対策として有効

デメリット

  • 不動産を売却することにより「譲渡所得税」が課税される
  • 売却の際に不動産業者に支払う「仲介手数料」が発生する
  • 想定していた額よりも安い金額でしか売却できない可能性がある
相続不動産を売却することにより利益(譲渡所得)が発生する場合は、相続税とは別に譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、その相続不動産を亡くなった方が取得した日からの所有期間の長短により、利益の約20~39パーセントの税率で課税されるので要注意。

※亡くなった方が取得した日からの所有期間がおおむね5年を超えるのであれば約20パーセント、5年以下の場合は約39パーセントが課税されます。

また、亡くなった方と同居していた相続人がいる場合は、その相続人は所有期間の長短に関わらず3,000万円までは譲渡所得税が課税されません。

事情によって譲渡所得税が課税される相続人と課税されない相続人に分かれる場合があるので注意が必要です。


注意点

遺産分割協議書に、売却して代金を分け合うことをしっかり記載する
相続不動産を売却して代金を分ける場合、売却の前提として、必ず亡くなった方から相続人への名義変更(相続登記)が必要です。

相続登記では、原則として、売却代金の分け方に応じた持ち分で相続人全員の共有名義にすべきです。
(例えば、長男と次男で売却代金を半分ずつ分け合うなら、不動産の共有持ち分も2分の1ずつに登記すべき。)

一方で、後の売却の手間を省くために、相続人代表者の単独の名義に相続登記をすることも。

この場合、売却が済んだ後に相続人代表から他の相続人に売却代金を分配することになりますが、これが贈与とみなされると贈与税が課税されてしまう恐れがありますので、十分注意しなければなりません。

具体的には、遺産分割協議書への記載方法が問題になります。

何が問題になるかというと、実際には売却代金を相続人同士で分けるのに、売却の手間を省く目的で便宜上相続人代表者の単独名義に相続登記することは、原則として認められないからです。

相続人代表の単独名義に相続登記をすることができ、かつ売却代金の分配が贈与とみなされないように、遺産分割協議書を作成しなければならないというわけですね。

(遺産分割協議書の記載例)
1.相続人◎◎は、下記の遺産を取得する。
不動産の表示(省略)

2.相続人◎◎は、前項の不動産を売却して、その売却代金から売却に関する一切の費用(不動産仲介手数料、不動産登記費用、譲渡所得税等)及び、売却が完了するまでに要する費用(管理費用、固定資産税、都市計画税等)を控除した残額を、法定相続割合に従って各相続人で分割して取得する。
上記はあくまで記載の一例なので、実際に遺産分割協議書を作成する場合は、状況に応じて慎重に作成しなければなりません。

場合によっては、遺産分割協議をまとめる前に、相続登記を管轄する法務局や税務署へ相談しておくことも検討すべきですね。



例えば、一筆の土地を分けて、それぞれの土地を各相続人が取得する方法です。

土地が広い場合には有効ですが、土地を分けた後の境界線上に建物がある場合には、取り壊す必要が出てくることもあります。

また、土地の場合、単純に面積で分けてしまうと、分けた後の形状や道路との接し方などで資産価値に差が出ることもあるので注意が必要です。

物理的な原因で均等に分けられず、どうしても土地の資産価値に差が出てしまう場合は、お金で埋め合わせすることが多いです。

この場合も、お金のやり取りが贈与とみなされないように、遺産分割協議書の記載方法には注意が必要です。

また、自治体によっては、分けた後の敷地面積の最低限度を制限している場合があります。

世田谷区の場合は、土地を分けた後の敷地面積の最低限度をクリアしていないと、新たに建物を建てることができないので注意しなければなりません。
世田谷区ホームページ:敷地面積の最低限度の制限


相続手続きでは、遺産分けの話し合いをせずに、法律で定められた相続分に応じてそのまま遺産を受け継ぐ方法もあります。

この方法だと不動産は相続人全員で共有することになりますが、共有状態の不動産はいざという時の売却処分が難しくなったり、税金を含む維持費の負担は誰がするのか?という問題が残ります。

また、今は良くても、共有者が亡くなって次に相続が発生したときにもめ事の種になってしまいます。

単に問題の先送りになってしまうことがほとんどなので、よほどの事情がない限り、おすすめしません。



せたがや相続相談プラザを運営するフィデス世田谷司法事務所は、世田谷区三軒茶屋の司法書士事務所です。
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